湖南永州，一对夫妇购下二手房顺利过户收房后，发现屋顶此前已由房屋管理人与新能源公司签下一份20年光伏租约，租约签订、设备并网发电均在卖房之前。夫妇称购房时并不知情，随后起诉要求拆除设施，法院却驳回了全部诉求。

江永县人民法院公开案例显示，案涉房屋位于桃川镇。2023年12月，房屋管理人与某新能源科技公司签订屋顶租赁合同，用于建设分布式光伏电站，租期20年。

项目完成备案、验收后，于2024年初并网。2024年6月房屋出售时，新能源公司已经实际使用屋顶。新房主周某某、唐某某发现情况后，把原房主和新能源公司诉至法院。

最高人民法院公报收录的唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司纠纷案，出现过相近的法律关系。2012年7月，相关各方以房产处理工程款问题。2013年3月29日，唐学富、庞华与合肥建鑫公司签订多份商品房买卖合同。

不同之处在于，合同明确写明买受人知道房屋已经出租，并承诺原租赁继续有效。法院指出，出售仍处租赁期内的房屋，出卖人应当告知租赁合同内容；产权转移后，原租赁关系原则上不会因为房主改变就消失。唐学富、庞华既然明知房屋出租，就要承担相应的交易风险。

永州案件恰好把问题推向另一面，按公开案情，周某某、唐某某主张购房时并不知道屋顶存在20年租约。民法典第六百一十二条规定，出卖人原则上负有权利瑕疵担保义务；第六百一十三条又区分了买受人订约时已经知道或者应当知道第三人享有权利的情况。

因此，租约是否继续有效，与卖房人有没有完整披露信息，是两层关系。前者关系到新能源公司能否继续使用屋顶，后者则可能涉及买卖合同责任。

2023 年 5 月，福建南平市延平区发生过一起共有屋顶光伏纠纷。黄某、刘某、何某、郑某四人共同共有一栋房屋楼顶，住在顶层的郑某没有征得另外三人同意，便与公司签订光伏屋顶租赁合同。

合同约定楼顶年度总租金 420 元，并网后另有 1680 元一次性奖励。其余三人发现施工后要求停止铺设。调解人员查明产权后确认，住在顶层并不等于可以单独处分共有屋顶。

最终四人达成协议，1680 元一次性奖励由四户均分、每户分得 420 元，全年总租金 420 元由四户平分，每户每年可分得 105 元，光伏项目继续运行。

这件事说明，遇到屋顶租约，不能只看合同期限，还要查出租人有没有处分权限。最高人民法院相关司法解释明确，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等通常属于共有部分；规划上专属于特定房屋的空间，则要结合规划和登记材料判断。房屋类型不同，屋顶权利也可能不同。

永州案中的20年同样有法律背景。民法典第七百零五条规定，租赁期限一次约定不得超过20年；第七百二十五条规定，承租人在合同约定期限内占有租赁物时，所有权发生变化原则上不影响租赁合同效力。

此后，国家能源局于2025年1月23日发布实施新的分布式光伏管理办法，进一步明确按照谁投资、谁备案确定备案主体，并强调开发中应尊重建筑物及附属场所所有人的意愿。

租赁合同在先，设备建设并网也在先，房屋买卖和过户在后。在租赁合同没有被依法确认无效或者解除之前，新房主仅凭取得所有权要求拆除设施，缺少法律依据。

一审驳回周某某、唐某某的诉请，二审维持原判。对二手房买家来说，产权证、抵押和查封固然要查，屋顶、外墙、车位等空间是否已经存在长期使用安排，同样值得在签约前逐项核实。

来源：红网百姓呼声