面临高库存与观望情绪的双重压力，长沙房地产市场正经历周期性调整。

国家统计局今日发布的数据显示，2025年10月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比均呈下降趋势。

在这一宏观背景下，长沙作为二线城市的代表，房地产市场同样出现降温信号。根据国家统计局数据，10月份二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，二手住宅销售价格环比下降0.6%。

尽管长沙房地产市场近期面临挑战，但市场上依然存在结构性机会，部分具有创新设计和高得房率的“新规产品”仍受市场青睐。

01全国普降

国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格全面下行。

一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅销售价格环比下降0.9%。

二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.6%。

三线城市降幅最为明显，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.7%。

国家统计局城市司首席统计师王中华指出，10月份各线城市商品住宅销售价格总体下降，市场处于调整阶段。

从同比变化看，房价下行趋势更为明显。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，二手住宅销售价格同比下降4.4%。

二线城市新房价格同比下降2.0%，二手房价格同比下降5.2%。

三线城市房价同比降幅最大，新建商品住宅和二手住宅销售价格分别下降3.4%和5.7%。

02长沙市场

在整体下行的大环境中，长沙房地产市场也未能独善其身。

长沙新房市场结束了连续四月的上涨态势。

2025年7月，长沙新房价格环比下跌0.4%，结束了之前的“四连涨”态势。

此前，长沙新房价格在3月至6月连续四个月上涨，涨幅分别为0.3%、0.2%、0.3%、0.4%。

二手房市场降温更为明显。

2025年7月，长沙二手住宅销售价格环比下降0.7%，跌幅超过新房市场。

从房价水平看，2025年10月长沙二手房挂牌均价为1.01万元/㎡，环比微涨0.54%。

而部分市场报告显示，长沙二手房实际成交价已跌至8260元/㎡，与新房价差逐渐拉大。

03分化加剧

长沙房地产市场内部呈现出显著的分化特征，新房与二手房、核心区域与偏远区域的市场表现冰火两重天。

新房与二手房市场分化。

根据车家号平台报告，2025年4月长沙新房均价稳坐10810元/㎡，而二手房却跌回8260元/㎡。

这种价格分化现象在长沙市场尤为明显，反映出购房者对新房的偏好及对二手市场的观望态度。

区域分化态势同样显著。

核心区域如岳麓区梅溪湖板块的高品质项目价格依然坚挺，部分项目单价直逼19000元/㎡。

而望城、长沙县等区域仍可见8字头现房，吸引预算有限的刚需群体。

04新规产品

在市场整体调整的背景下，长沙一批“新规产品”却逆势走俏，成为楼市中的一抹亮色。

所谓“新规产品”，是指2024年4月18日长沙楼市新规实施后，凭借面积计算优化、空间规划革新等创新举措，将**“高得房率”锻造为核心竞争力**的住宅项目。

这些产品在市场中表现出色，甚至频频触发摇号机制，上演抢购热潮。

典型项目表现强劲。

开福区滨江板块的湘江金茂府推出的新规大平层，得房率高达99%至104%，较旧规产品多出40至60平方米实用空间。

尽管单套住宅总价高达500万至1000万元，仍备受追捧，170余套房源基本售罄。

湖南中原研究院数据显示，2025年1至5月，长沙内五区新规供应项目达25个，成交项目27个。

相比同期旧规产品，新规产品单盘成交量是旧规产品的3.1倍，成交均价高出3006元/平方米。

05深度调整

当前长沙房地产市场的调整是供需关系、政策环境和市场预期共同作用的结果。

供需关系失衡是核心因素

一方面，长沙二手房挂牌量高企，部分报告显示已冲上12万套，市场去化压力较大。

另一方面，部分区域前期库存积压，供大于求的格局拉低了整体房价。

政策影响显著。

去年长沙“442新政”放开了限购限售，将首付比例直接降到15%，三孩家庭公积金贷款额度提高到90万。

这波政策直接把改善需求推向新房市场，进一步加剧了新二手房市场的分化。

市场预期转变。

消费者购房行为更趋谨慎，市场交易活跃度降低。

房企为促进销售，不得不采取降价促销策略，进一步强化了价格下行预期。

06未来展望

展望长沙房地产市场未来走势，短期内仍将面临调整压力，但结构性机会依然存在。

市场分化态势将延续。

核心区域的高品质住宅，凭借稀缺区位和优质资源，抗跌性较强。

而无产业支撑的远郊区域、房龄过高的老旧学区房，可能面临更大的价格下行压力。

理性预期成主流。

根据中国房价行情网数据，2025年10月，**长沙住房理性预期指数为-0.24%**，市场预期趋于稳定。

这表明市场参与者对房价走势的判断更加理性，恐慌性购房或抛售行为减少。

政策变量是关键。

未来房地产税试点推进情况将影响市场走势，若长沙被选中，二手市场可能面临调整。

同时，绿色建筑技术、智能家居配置等创新元素，正成为新房溢价的新支点。

长沙房地产市场的调整是资源优化配置的自然过程。

在“高得房率”新规产品的引领下，长沙住宅品质不断提升。

核心区域稀缺资源的价值支撑与新兴板块的价格优势，正共同构筑长沙楼市多层次、多元化的新生态。

随着市场预期逐步趋稳，长沙这座连续多年入选“中国最具幸福感城市”的省会，正经历从高速扩张向高质量发展的深刻转型。

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